Réaliser une évaluation immobilière consiste à apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable.
Les quatre grandes méthodes d’expertise
En pratique, l’expert utilise simultanément plusieurs méthodes afin d’en recouper les résultats, mais comme il n’existe pas de prix de marché incontestable, il n’existe pas d’expertise incontestable.
Dans le cas d’une estimation avant « vente à la barre » ou par saisie immobilière devant le tribunal de grande instance, l’expert établit une « valeur à la casse » généralement égale à 75 % de la valeur de marché.
Par comparaison Рvaleur v̩nale
Elle consiste à comparer l’immeuble avec d’autres immeubles de même type ayant fait l’objet de transactions récentes, d’expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l’administration fiscale. Par analogie on en déduit la « valeur vénale » ou « valeur de marché ».
Au Québec, le terme « valeur paritaire » est fréquemment utilisé.
Par actualisation des revenus
Elle consiste, à partir d’un revenu généralement connu avec précision, à remonter vers le capital.
Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur de l’immeuble. En outre, le « rendement habituel » ou « taux d’actualisation » ne pouvant s’apprécier que par comparaison, cette méthode constitue dans une certaine mesure une méthode par comparaison.
Par estimation du coût de remplacement déprécié
Elle consiste à estimer le coût de remplacement de l’immeuble (équivalent au coût de reconstruction moins les désuétudes fonctionnelles observées) et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. On ajoute la valeur du terrain considéré comme vacant et suivant son usage optimal. Le résultat de cette méthode est d’autant plus précis que l’immeuble est récent. Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de toutes les désuétudes, en particulier les désuétudes économiques.
Par indexation
Elle peut être pratiquée quand, dans un passé relativement proche, une estimation a été établie de manière suffisamment crédible par une vente, une autre expertise, une décision de justice, un redressement fiscal etc. Cette valeur est indexée en fonction de l’évolution des prix des biens immobiliers semblables. Cette méthode est rarement employée et formellement déconseillée en matière de valeur vénale. Elle est en revanche, employée en matière de valeur faisant appel à des notions de coût (coût de remplacement, valeur d’assurance).
source : wikipedia
